NOVA LLEI D'HABITATGE
15/04/2023
Fa uns dies es va anunciar la nova proposta de llei d'habitatge, molt centrada en els lloguers, cosa que ha donat molt que parlar i dubtes que avui venim a resoldre.
Abans de res, hem de saber que és una proposta pendent d'aprobació.
Les claus que regularan el mercat són les següents:
- Ampliació i regulació de les zones tensionades en el mercat del lloguer.
- Nova definició per a grans propietaris.
- Limit de l'actualització anual del lloguer, eliminant l'IPC.
- Obligació del propietàri de pagar els honoraris de la immobiliària.
- Prohibició d'augmentar el preu del lloguer amb despeses extra.
- Prohibició ''d'acords entre les parts'' contràries a la llei d'habitatge.
- Mesures de protecció front als desnonaments.
- Beneficis fiscals per als propietàris.
A continuació, una petita explicació de cada part. Tot i que podeu trobar videos explicatius sobre aquest tema al nostre instagram @promocatmolins.
1) Ampliació i regulació de les zones tensionades en el mercat del lloguer: S'abarcaran més àrees per a l'aplicació de les mides de control per a garantitzar els preus assequibles per a cada zona, depenent de cada Comunitat Autònoma i basantse en dos requisits:
- Que el preu hagi augmentat més de 3 punts percentuals el valor del IPC en els últims 5 anys
- O bé que el preu mig de la vivenda no superi el 30% dels ingressos mitjos de la zona.
Per a declarar una zona tensionada de lloguer s'haurà de complir, com a mínim, un d'aquests requisits.
D'aquesta manera, els preus dels lloguers dels nous contractes estaran regulats i ''topats'' amb l'objectiu de reduir i estabilitzar el preii dels habitatges de lloguer. Però NO s'aplicarà en zones no tensionades.
Aquests topes s'establiran depenentment de la modalitat del contracte i de si el propietàri és GRAN o PETIT propietàri:
Petits propietàris: Dependrà del preu del lloguer establert en el contracte anterior en vigor. Per exemple: Si anteriorment el preu eren 800€, el nou contracte NO podrà sobrepassar aquest import més l'augment corresponent de l'índex corresponent (punt 3).
Grans propietàris: S'aplicarà directament líndex de contenció corresponent, el cual encara està per definir, no respectant en principi el preu del lloguer anterior.
2) Nova definició per a grans propietàris.
Fins ara i en l'actualitat, ja que recordem que aquesta llei encara està pendent d'aprobació, els grans propietàris eren aquelles persones que tenien en propietat 10 o més habitatges. Això canvia passant a ser Gran Propietàri la persona que tingui en propietat 5 o més habitatges.
És a dir, que el petit propietàri serà el que tingui menys de 5, reduint a la meitat aquest límit entre definicions.
3) Limit de l'actualitzacióanual del lloguer, eliminant l'IPC
Possiblement una de les mides que ha creat més polèmica, i que molts experts en el sector, s'han mostrat en contra.
Si tot va com s'espera i es du a terme l'aprobació d'aquesta llei, a partir de Gener de 2024 les actualitzacions dels lloguers es limitaran al 3% i es desvincularan de l'IPC.
Al 2025 s'espera l'aprobació d'un nou index d'actualització dels preus del lloguer que sería més estable i inferior al IPC. Però per ara encara s'està treballant en definir com serà aquest índex.
4) Obligació del propietàri de pagar els honoraris de la inmobiliària.
Per norma general, els honoraris de la immobiliària (sobre el 10% del preu anual més i'IVA corresponent) que corríen a càrrec del nou inquilí, a partir d'ara correrà a càrrec del propietàri obligaròriament.
5) Prohibició d'augmentar el preu del lloguer amb desperes extra
Es prohibeix augmentar el preu del lloguer afegint noves despeses com; Comunitat, tassa d'escombraries, IBI, AMB, etc.
6) Prohibició ''d'acords entre les parts'' contraris a la llei d'habitatge.
S'eliminaran les clàusules que permitíen la ''no aplicació de les mides que conté la llei d'exixtir un acord entre les parts''. Fins ara la llei permet que les dues parts arribin a acords inclòs si aquests són contràries a part de la llei.
No obstant, com indica el nou esborrany: ''Desde una posició prepoderant del propietàri sobre l'inquilí que es sol donar de manera habitual, l'inquilí podria veure's forçat a renunciar per contracte a les mides i drets que conté la llei per tal d'aconseguir el contracte.''
7) Noves mides de protecció front als desnonaments
Es posarà fi als desnonaments sense data predeterminada. De manera que serà obligatori establir una data i hora per a dur-los a terme.
S'inclouen noves pròrrogues en els procediments del llençament que podran aplaçar el procés més de 2 anys.
Accés obligatòri als processos de solució extrajudicials per a les persones vulnerables.
Les Comunitats Autònomes podran articular mecanismes pròpis de mediació i alternativa habitacional que considerin oportuns.
Es reconeix la capacitat de poder fer ús dels fons dels plans estatals d'habitatge a oferir alternatives habitacionals per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altre política.
8) Beneficis fiscals per als propietàris
Els petits propietàris que tinguin un habitatge en una zona declarada tensionada se'ls aplicaran incentius fiscals al IRPF per a posar el seu habitatge en lloguer i compensar que l'increment del preu dels nous contractes de lloguer estiguin limitats en relació amb el contracte de lloguer anterior.
Per ara NO s'han donat més detalls de les bonificacions fiscals.
Més possibles mides de la llei d'habitatge.
A la roda de prensa no es van mencionar, però no estan descartades explícitament per al nou esborrany de la llei d'habitatge de 2023 les següents mides:
- Lloguers públics a les noves promocions d'habitatges. El 30% dels habitatges d'una obra nova s'hauran de destinar al parc públic, sent la meitat d'aquest percentatge de lloguer social.
- Més impostos per a les llars buides per tal d'incentivar el lloguer de les mateixes. Es parla d'augmentar l'IBI amb uns recàrrecs que podrien ser de fins el 150% segons municipi i tipus de propietàri.
- Creació d'un fons social d'habitatge. Aposta per un parc públic del lloguer.
- Impossibilitat de cambiar la calificació d'habitatge públic, considerant el parc públic d'habitatge social patrimoni i per tant queda protegit permanentment.
Si vols conèixer amb més detall algunes de les noves mides que es presenten junt amb la nova llei d'habitatge 2023 visita el nostre instagram @Promocatmolins, on trobaràs alguns videos explicatius!
Gràcies per llegir-nos.
Att:
Equip Promocat Molins.